서울시내 준공후 20년 이상 경과한 노후 아파트가 급증하여 주민과 지자체에 관리 부담이 커지는 한편 주민들의 생활의 불편과 재산권을 제약하는 측면이 있어 재건축 연한의 단축과 합리적 기준의 설정이 필요하다는 연구결과가 나왔다.

주택산업연구원(원장 남희용)은 지난 4월 「서울시내 노후 아파트 증가 추세와 관리방안」연구를 통해 현재 준공연도를 기준으로 한 획일적인 재건축 가능연도 규제는 아파트가 건설되던 시점의 건설여건 부실에 따른 주택의 노후도 차이, 건설당시 건축기준과 현재 생활 여건의 부적합에 따른 주거생활의 불편, 주민들의 재산권에 대해 합리성이 떨어진 규제로 인한 불만 문제 등 입주민들의 불이익을 전제로 한 정책이므로 개선이 필요하다고 지적했다.

1980년대 이후 서울을 중심으로 본격적인 아파트 건설이 이루어짐으로써 준공 후 20년이 경과한 아파트의 절대수 및 전체 아파트에서 차지하는 비율이 급격히 증가하여 2005년 서울시내 아파트 총 수는 104만 6천여세대였고, 이 가운데 준공 후 20년이 경과한 아파트는 15만 9천여세대로서 전체 아파트수 대비 15.2% 를 차지하였다. 2008년에는 준공 후 20년이 경과한 아파트의 수자가 28만 2천여호로 크게 중가하였고, 점유비율도 21.4%에 달했다. 이 수치는 전국 아파트의 총수가 665만 4천여세대에 준공 후 20년이 지난 아파트는 73만 9천여세대로 전체의 11.1%인 것을 감안할 때 전국평균의 노후 아파트 규모의 2배에 달하는 규모이다.

서울시내 아파트의 노후화 추세는 가속화될 것으로 전망되어 2013년에는 준공 후 20년 이상 경과한 아파트가 서울시내에만 44만 2천여세대에 달할 것으로 연구는 추정하고 있다.

 서울시내 자치구별 준공 20년 경과 아파트의 분포비율을 살펴보면 서울 25개 자치구 가운데 7개 구가 노후 아파트의 비율이 20%를 상회하고 서초, 강남, 영등포, 노원구는 이 수치가 30%를 넘어서고 있다. 2005년에 비해 2008년 들어 노원구, 중랑구, 은평구, 양천구, 광진구 등은 준공후 20이 지난 아파트가 급격히 증가했다. 노원구의 경우 2005년에 노후 아파트는 1, 676세대에 불과하였으나 1986년 상계신시가지 건설에 따라 대규모 아파트 공급이 이루어졌던 결과로 2008년에는 노후 아파트가 48,092세대로 28.7배로 증가했고, 은평구의 경우는 18.6배로 증가하여 자치구 별로 큰 편차를 보이는 한편 해당 자치구는 노후 아파트의 관리와 재건축을 둘러싼 부담을 지게 되었다.

노후아파트의 분포와 증가추이 등의 차이로 인해 재건축 연한 단축을 둘러싼 자치구간 견해차의 원인이 되고 있다.

1989년 이전 건설에 건설된 주택은 분양가 상한제에 따른 가격규제하에 건설되어 서비스면적이 불충분하고, 철제관 시공으로 철관 부식에 따른 누수 및 에너지 비효율이라는 문제점을 안고 있다. 이밖에도 내진설계, 지하주차장 결여 및 주차장 면적 협소, 주택건설공사 감리제도 도입 이전에 건설되어 시공품질 수준이 불안정하다. 이러한 건설여건 및 건축기준을 고려할 때 노후 아파트와 최근에 공급되는 아파트 사이의 품질수준에는 단순한 노후도를 떠나서 현격한 격차가 존재한다고 분석하였다.

연구를 담당한 장성수 선임연구위원은 재건축 아파트 연한의 단축기준을 마련하는 작업 과정에서 주택의 기능과 품질, 그리고 안전성이라는 측면에서 입주민들의 의견이 충분히 반영되어야 할 것이라 밝히면서 다음과 같은 제도개선안을 제시했다.

재건축연한을 선정함에 있어 준공연도를 기준한 획일적 규제 방식에서 탈피하여 준공연도와 아파트가 건설되는 시점의 건설기준과 현재 건설기준과의 차이에서 비롯된 입주민들의 불이익이 충분히 고려하여, 재건축 연한 설정의 새로운 기준 마련하는 한편 재건축 상한을 30년으로 단축할 것을 제시했다. 이와 함께 재건축 연한을 둘러싼 자치구간의 마찰을 방지하기 위해 자치구별로 아파트 단지의 용적율 실태와 아파트의 기능과 품질을 조사하여 자치구별로 재건축 물량을 할당하는 방식의 도입도 필요하다고 밝혔다.