주택산업연구원(원장 南熙龍)은 『재건축사업 위축 영향과 활성화 방안』보고서에서 재건축사업 위축이 지속된다면 주택공급 감소로 주택가격은 추가적인 상승 압박에 노출되며 결국 주택시장 안정성을 저해된다고 연구 결과를 내놓았다. 서울 아파트 가격은 연간 8.5%의 높은 상승률을 보일 수 있다는 것이다.

서울에서의 재건축사업을 통한 주택공급은 2003년 4만3천호를 정점으로 하여 이후(2004~2008년) 연평균 29.1% 감소하였고 이명박정부 들어선 후 꾸준한 규제 완화에도 불구하고 재건축사업 위축은 지속되고 있어 향후 29.1% 정도의 감소세는 피할 수 없을 것이 예측하였다. 이러한 재건축 물량 감소는 서울시 전체 주택공급물량을 6% 정도 감소시켜 서울 아파트가격은 연간 1.2% 추가 상승할 것으로 추정되었다. 최근 5년간 서울 연평균 아파트가격 상승률 7.3%를 감안할 때 총 아파트가격 상승은 연간 8.5% 수준에 이를 수 있다고 분석되었다. 지역에 따라 두 자리의 높은 상승세를 시현할 수 있어 주택시장 불안정성은 심화될 것으로 내다봤다. 이러한 공급 물량 감소는 최근 두드러지게 나타나고 있는 전세가격 상승세를 더욱 부추길 수 있으므로 시장 안정화를 위해서는 재건축사업 활성화를 통한 공급 확대 방안이 필요한 것으로 나타났다.

참여정부 기간 동안 도입된 재건축사업 규제는 일시적으로 특정 지역이나 단지에 한정하여 가격을 안정화시키는 효과가 있었으나 전반적인 가격 안정화 효과는 미미한 것으로 분석되었으며 신규공급을 감소시키는 부작용이 발생하였다. 2008년 이후 대부분의 재건축사업 규제가 완화되었으나 주택시장 전망이 불투명하고 임차가구 증대로 이주비 부담이 커지는 등 재건축사업 여건이 악화되고 있는 실정이다. 또한 최근 은마아파트 재건축 허용 등 호재가 있음에도 불구하고 재건축사업은 활성화되지 못하고 있어 공급 감소에 따른 부작용이 클 것이라는 예측은 탄력성을 받고 있는 상황이다.

따라서 재건축사업에 대한 추가 규제 완화(분양가상한제, 재건축부담금 폐지)와 용적률 상향 적용(특히 서울시)이 조속하게 이루어져야 한다고 연구원은 주장하였다. 재건축 규제 완화로 인한 주변 아파트가격의 단기적 급등 가능성이 매우 희박하다는 점에서 주택시장 침체의 사슬을 끊을 수 있는 긍정적인 방안으로 검토되어야 할 것이다.

별 첨 : ｢재건축사업 위축 영향과 활성화 방안｣