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<연구진>
김태섭(연구위원), 노희순(연구원), 조명수(연구원), 이재형(연구원)
<목 차>
1. 서론--------------------------------------------------------------------------------------------------------1
1) 연구배경 및 목적-------------------------------------------------------------------------------------1
2) 연구범위 및 방법-------------------------------------------------------------------------------------2
(1) 연구 범위----------------------------------------------------------------------------------------------2
(2) 연구의 방법-------------------------------------------------------------------------------------------2
(3) 연구 흐름도-------------------------------------------------------------------------------------------4
2. 주택시장 진단-------------------------------------------------------------------------------------------5
1) 주택시장 특성 종합적 분석------------------------------------------------------------------------5
(1) 주택시장 동향----------------------------------------------------------------------------------------5
(2) 주택시장의 구조적인 변화-----------------------------------------------------------------------16
2) 부문별 문제 및 원인 분석--------------------------------------------------------------------------19
(1) 수요부문------------------------------------------------------------------------------------------------19
(가) 주택구입능력 저하--------------------------------------------------------------------------------19
(나) 주택구입 동인 감소-------------------------------------------------------------------------------22
(다) 가계수지 악화---------------------------------------------------------------------------------------26
(라) 가계부채 및 주택금융부담 증가--------------------------------------------------------------29
(마) 전세난 심화------------------------------------------------------------------------------------------33
(바) 소결-----------------------------------------------------------------------------------------------------35
(2) 공급부문-------------------------------------------------------------------------------------------------36
(가) 민간부문----------------------------------------------------------------------------------------------36
① 민간부문의 경쟁 제한-----------------------------------------------------------------------------36
② 민간부문의 역할 축소-----------------------------------------------------------------------------36
③ 사업여건 악화----------------------------------------------------------------------------------------38
(나) 공공부문-----------------------------------------------------------------------------------------------45
① 공공부문 역할의 증가------------------------------------------------------------------------------45
② 과도한 정책사업 부담과 부작용 발생--------------------------------------------------------47
(다) 소결-----------------------------------------------------------------------------------------------------50
(3) 정부부문-------------------------------------------------------------------------------------------------51
(가) 보금자리주택 공급의 득과 실------------------------------------------------------------------51
(나) 분양가상한제의 영향------------------------------------------------------------------------------52
(다) 주택시장 안정 대책---------------------------------------------------------------------------------54
(라) 소결------------------------------------------------------------------------------------------------------57
3) 주택시장 문제 종합 진단------------------------------------------------------------------------------60
(1) 참여정부와 현 정부의 주택정책 및 시장 특성 비교----------------------------------------60
(2) 주택시장의 역학관계----------------------------------------------------------------------------------61
(3) 주택시장 문제 해결 방향-----------------------------------------------------------------------------62
3. 주택금융 및 조세지원제도------------------------------------------------------------------------------65
1) 금융지원제도-----------------------------------------------------------------------------------------------65
(1) 공적 서민주택금융 지원제도------------------------------------------------------------------------65
(2) 서민주택금융 관련 정부의 시기별 대책 검토--------------------------------------------------69
2) 조세지원제도------------------------------------------------------------------------------------------------70
(1) 주택관련 조세 내용-------------------------------------------------------------------------------------70
(2) 조세지원관련 정부의 시기별 대책 검토---------------------------------------------------------71
3) 외국의 서민주택금융 조세지원 사례(미국)-------------------------------------------------------74
(1) 미국의 저소득층을 위한 주택정책-----------------------------------------------------------------74
(2) Obama 정부의 주택시장 활성화를 위한 조세 크레딧---------------------------------------77
(가) 주택시장 활성화를 위한 조세 크레딧의 시행시기와 목적-------------------------------77
(나) 주택시장 활성화를 위한 조세 크레딧의 내용------------------------------------------------77
(다) 주택시장 활성화를 위한 조세 크레딧 효과---------------------------------------------------79
(라) 소결---------------------------------------------------------------------------------------------------------81
4. 서민주거안정을 위한 수요자 주택금융 세제지원 방안-----------------------------------------83
1) 주거지원정책의 패러다임 전환 필요-----------------------------------------------------------------83
2) 서민주택금융 세제지원의 필요성---------------------------------------------------------------------83
(1) 전세문제 해결 및 주택시장 정상화 대책---------------------------------------------------------83
(2) 금융부담 완화를 통한 주택구입능력 회복-------------------------------------------------------84
(3) 정부 기금지원의 선택과 집중 필요----------------------------------------------------------------84
3) 세제지원제도의 정책적 위상과 의의----------------------------------------------------------------85
(1) 정책적 위상-------------------------------------------------------------------------------------------------85
(2) 의의-----------------------------------------------------------------------------------------------------------86
4) 정책대상 계층 및 정책목표 설정----------------------------------------------------------------------87
5) 세제지원방안 시뮬레이션 분석------------------------------------------------------------------------88
(1) 분석 개요----------------------------------------------------------------------------------------------------88
(가) 분석의 목적----------------------------------------------------------------------------------------------88
(나) 분석 방법-------------------------------------------------------------------------------------------------89
(다) 분석내용--------------------------------------------------------------------------------------------------89
① 기관별 주택구입자금 대출프로그램의 금융부담 분석-------------------------------------89
② 세제지원 효과 분석------------------------------------------------------------------------------------89
③ 세제지원에 따른 주택수요 증대효과 분석-----------------------------------------------------90
④ 기존 정부지원대책과 수혜효과 비교 분석-----------------------------------------------------90
(2) 시뮬레이션 분석------------------------------------------------------------------------------------------92
(가) 기관별 수요자 대출프로그램별 금융부담 분석---------------------------------------------92
① 국민주택기금 대출자 금융부담-------------------------------------------------------------------92
② 한국주택금융공사 보금자리론 대출자 금융부담--------------------------------------------97
③ 민간은행 주택담보대출자 금융부담-------------------------------------------------------------100
④ 기관별 상품별 금융부담 비중 비교--------------------------------------------------------------102
(나) 세제지원 효과 분석-----------------------------------------------------------------------------------102
① 시뮬레이션 조건 검토---------------------------------------------------------------------------------102
② 세제지원 효과 분석------------------------------------------------------------------------------------106
㉮ 기본조건에 따른 가구당 세제지원 효과-------------------------------------------------------106
㉯ 조건 변경에 따른 세제지원 효과 분석----------------------------------------------------------108
㉰ 가구당 평균 세제지원액의 적정성 분석--------------------------------------------------------112
③ 금융기관의 대출잔액 부담 정도--------------------------------------------------------------------113
④ 세액지원에 따른 정부의 총소요 부담 정도-----------------------------------------------------116
⑤ 세제지원에 따른 주택구입가능 가구수 증대효과 분석-------------------------------------120
⑥ 전세가구 및 보증부 월세 가구의 주거 선택 여건변화 분석-------------------------------121
⑦ 현행 정부지원대책과 수혜효과 비교--------------------------------------------------------------123
⑧ 주택건설 활성화에 따른 생산유발효과 및 고용유발효과----------------------------------125
(다) 정책구현을 위한 조세부담과 조세보전 비교 검토-------------------------------------------127
① 취득세 및 재산세 수입 효과--------------------------------------------------------------------------127
② 공공부문 이자손실액 보전 효과--------------------------------------------------------------------131
③ 조세부담과 조세보전액 비교------------------------------------------------------------------------133
(3) 서민주택금융 세제지원제도 개선 기준안---------------------------------------------------------133
(가) 제도개선 방향--------------------------------------------------------------------------------------------133
(나) 세제지원제도 기준안-----------------------------------------------------------------------------------133
(4) 부문별 정책 기대효과------------------------------------------------------------------------------------135
(가) 수요부문---------------------------------------------------------------------------------------------------135
(나) 정부부문---------------------------------------------------------------------------------------------------135
(다) 공급부문---------------------------------------------------------------------------------------------------136
5. 서민주거안정을 위한 공급자 금융․세제지원 방안------------------------------------------------139
1) 민간 건설임대 금융 지원 확대--------------------------------------------------------------------------140
(1) 현황------------------------------------------------------------------------------------------------------------140
(2) 문제점---------------------------------------------------------------------------------------------------------140
(가) 임대주택시장의 문제----------------------------------------------------------------------------------140
(나) 민간건설 임대주택 기금지원의 문제------------------------------------------------------------142
(3) 개선방안-----------------------------------------------------------------------------------------------------143
2) 5년 임대용 택지공급제도 개선------------------------------------------------------------------------144
(1) 현황-----------------------------------------------------------------------------------------------------------144
(2) 문제점--------------------------------------------------------------------------------------------------------145
(3) 개선방안-----------------------------------------------------------------------------------------------------145
3) 공공임대주택 호당 지원단가의 적정성------------------------------------------------------------146
(1) 대출한도 및 대출금리 현황--------------------------------------------------------------------------146
(2) 대출한도의 적정성 문제------------------------------------------------------------------------------149
(3) 대출한도 개선안-----------------------------------------------------------------------------------------151
(4) 대출금리의 적정성--------------------------------------------------------------------------------------151
4) 공공임대주택 분양전환가격 산정방식과 분쟁의 문제----------------------------------------153
(1) 분양전환가격 산정 방법-------------------------------------------------------------------------------153
(2) 문제점-------------------------------------------------------------------------------------------------------154
(3) 개선방안----------------------------------------------------------------------------------------------------156
5) 공공임대주택 종합부동산세 합산 배제------------------------------------------------------------156
(1) 현황----------------------------------------------------------------------------------------------------------156
(2) 문제점-------------------------------------------------------------------------------------------------------157
(3) 개선방안----------------------------------------------------------------------------------------------------158
6) 임대주택에 대한 세제제원 확대----------------------------------------------------------------------158
(1) 현황-----------------------------------------------------------------------------------------------------------158
(2) 문제점--------------------------------------------------------------------------------------------------------159
(3) 개선방안-----------------------------------------------------------------------------------------------------159
7) 공공임대주택 특별수선충당금 적립제도 개선---------------------------------------------------160
(1) 현황-----------------------------------------------------------------------------------------------------------160
(2) 문제점--------------------------------------------------------------------------------------------------------161
(3) 개선방안-----------------------------------------------------------------------------------------------------161
참고자료-----------------------------------------------------------------------------------------------------------163
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