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<연구진>
권주안(선임연구위원) 조명수(연구원)
<목차>
I. 서론--------------------------------------------------------------------------------1
1) 연구 배경 및 목적 ----------------------------------------------------------1
2) 선행연구 고찰 ---------------------------------------------------------------2
3) 연구 내용 ---------------------------------------------------------------------4
II. 주택개발금융 현황 -----------------------------------------------------------6
1. 주택개발금융 정의와 역사적 변천 --------------------------------------6
1) 주택개발금융 정의 ---------------------------------------------------------6
2) 주택개발금융의 변천 ------------------------------------------------------6
2. 부동산개발금융 현황 -------------------------------------------------------8
(1) 운영자금대출 --------------------------------------------------------------8
(2) 부동산 PF 대출 -----------------------------------------------------------10
(3) 대한주택보증의 주택사업 PF보증 -----------------------------------14
(4) 주택신용보증기금의 주택사업 PF 보증 ----------------------------15
III. 부동산 PF와 IFRS 도입의 문제점 ---------------------------------------17
1. 부동산 PF 구조의 비교 -----------------------------------------------------17
1) 부동산 PF와 유동화 구조 -------------------------------------------------17
(1) 직접대출을 통한 자금조달 구조 : PF Loan -------------------------17
(2) 유동화를 통한 자금조달 구조 : ABS 혹은 ABCP-------------------18
2) 해외 개발금융구조 ----------------------------------------------------------19
(1) 미국 트럼프타워 프로젝트 ----------------------------------------------19
(2) 일본 롯본기힐스 프로젝트 -----------------------------------------------20
(3) 해외사례의 기본 특징 -----------------------------------------------------21
3) 시사점 : 부동산 PF의 문제점 ---------------------------------------------22
2. IFRS 도입과 문제점 ----------------------------------------------------------24
1) IFRS 도입 개요 ---------------------------------------------------------------24
2) SPE 시행사 기준 -------------------------------------------------------------25
(1) 연결재무제표 작성 대상 기준 -------------------------------------------26
(2) 연결재무제표 작성 제외 기준 -------------------------------------------27
(3) 기타 사항 ---------------------------------------------------------------------28
3) IFRS 도입의 문제점 ---------------------------------------------------------28
(1) IFRS 적용시 문제점 -------------------------------------------------------28
(2) 파생 문제점 ------------------------------------------------------------------29
IV. 주요 주택개발사업의 자금조달 구조 -------------------------------------31
1. 도시정비사업 : 재개발․재건축사업 ---------------------------------------31
1) 사업 추진 및 자금조달 -----------------------------------------------------31
2) 사업 추진 단계별 이슈 -----------------------------------------------------32
3) 문제점 및 개선방향 ---------------------------------------------------------35
2. 도시형생활주택사업 ---------------------------------------------------------36
1) 개요 -----------------------------------------------------------------------------36
2) 문제점 --------------------------------------------------------------------------36
3) 자금조달 측면에서의 시사점 ---------------------------------------------37
V. 주택개발금융 대안의 모색 --------------------------------------------------38
1. 주택개발금융 기본 개선방향 설정 ----------------------------------------38
1) 개발금융구조의 문제점 재조명 -------------------------------------------38
(1) 기업금융방식의 한계 ------------------------------------------------------38
(2) 사업구조와 자금조달구조의 한계 --------------------------------------39
(3) 기존 PF구조의 보완 선결 ------------------------------------------------39
2) 개선 기본방향 제안 ----------------------------------------------------------40
(1) 왜곡된 PF구조를 정상화시킬 수 있는 PFV법의 제정 -------------40
(2) 다양한 위험에 대한 능동적 대처를 위한 PF 보증기관의 육성 -41
2. PFV법 제정을 통한 자금조달구조 개선 ---------------------------------41
1) PFV법 주요 내용 -------------------------------------------------------------41
(1) PFV에 대한 지분 참여 구조 및 최저 납입한도 ---------------------41
(2) 사업성평가 결과의 공시 의무화 ----------------------------------------43
2) 기타 지원에 대한 규정 ------------------------------------------------------43
3. PF 전문 보증기관 육성 ------------------------------------------------------44
1) 보증기관 육성의 필요성 ----------------------------------------------------44
2) 보증기관 육성 방안 ----------------------------------------------------------45
(1) 단기 보증공급 방안 --------------------------------------------------------45
(2) 보증기관 장기육성 방안 --------------------------------------------------47
4. 도시정비사업 자금조달구조 개선방안 -----------------------------------47
1) 조합설립인가 이전 단계 ----------------------------------------------------47
2) 조합설립인가 이후 단계 ----------------------------------------------------48
참고 문헌 ----------------------------------------------------------------------------50
부 록 --------------------------------------------------------------------------------52
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